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中国民生信托-融创环球投资集合信托计划

项目资讯 2021年01月13日 12:06 14 山西商会网
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 新年爆款第一弹,稀缺12个月融创成都项目,超低折扣率收购成都市核心现房资产
标的物业为成都地标建筑,紧邻成都市政府,地铁上盖物业,亚洲最大单体建筑,2019年人流量高达3500万
【中国民生信托-融创环球投资集合信托计划】
 期限:12个月(满6个月融资人可提前还款)
 规模:总规模8.2亿,首期募集不超过6.2亿
 收益:100-300-1000 7.0%-7.1%-7.2%,自然半年付息
 资金用途:最终用于收购成都环球中心商业现房
??【风控措施】:
 信托计划设立SPV直接购买成都环球中心西区7、8、9号楼商业现房,收购对价不超过评估价50%
 Top5头部房企融创地产(AAA主体评级,预计2020年销售金额超过5000亿)提供差额补足
 设置对赌条款,对标的物业的租金收入、承租对象、装修预算等进行严格对赌

??【项目亮点】
?? 本次收购标的环球中心是成都市乃至全亚洲最大的商业综合体,业态涵盖办公、商业、酒店等,距离成都市政府仅440米,地铁上盖物业(地铁1号线“锦城广场站”),周边居住氛围浓厚,区域板块内住宅均价多年来蝉联成都市榜首,2019年客流量高达3500万人次
?? 信托计划按照不超过评估价5折的价格收购标的物业,投资标的已取得多个可分割产权证,后续通过对外出售给第三方实现信托计划退出,销售回款约2倍覆盖信托本金,安全边际高
?? 交易对手融创地产为房地产Top5,主体评级AAA,按照最新三条红线划分处于黄色档(境内主体融创地产2020年6月财务数据),83%土储货值分布在一二线城市,预计2020年实现签约销售金额5000亿
?? 成都市为新一线城市,2019年GDP高达1.7万亿,排名全国第七位,环球中心地处成都南向发展核心区域——高新区政务中心,地理位置绝佳,属于不可复制的稀缺资产



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【券商2020加杠杆提速:半年逾30家券商新增借款达信披红线】

种种迹象表明,券商“加杠杆”的速度明显加快。近日,多家上市券商因累计新增借款达到信披标准发布了相关公告。其中,有券商2020年新增借款占据上年末净资产的比例超过了100%。

贝壳财经记者不完全统计,2020下半年以来逾31家券商机构因新增借款触及信披标准而发布公告,其中不乏中信证券、海通证券、中国银河等大型券商。尤其是临近年末,类似公告数量增多趋势明显。

王剑辉表示,新增借款和上年净资本之间的比例多高合适,取决于这些贷款所做的业务。一般来讲,鉴于券商业务都是综合性的,如果保持审慎的态度,这一比例不能超过80%-100%的水平。

券商加杠杆:哪家新增借款超过了上年末净资产

连日来,申万宏源、中信证券、天风证券、财通证券等7家上市券商就2020年的新增借款情况进行了披露。其中,财通证券新增借款占上年末净资产比例最高,超过了100%。

1月8日,财通证券因其2020年累计新增借款超过上年末净资产比例的100%发布公告。而去年11月初,财通证券才发布公告称其2020年1-10月的累计新增债务超过2019年末净资产比例的80%,达到88%。

时隔两个月的时间,财通证券的新增借款迅速上升,再次达到了信披标准。

具体来看,截至2020年12月末,财通证券借款余额为人民币 505.89亿元,累计新增借款225.51亿元,占2019年末经审计净资产(213.48亿元)的比例为105.64%,新增借款来源主要为新发债券、 收益凭证的增加。

事实上,财通证券杠杆迅速增加并非个例。1月7日,国联证券因2020年新增借款达到80%而发布公告,而上一次触发“60%”的信披标准是在2020年11月初。换句话说,国联证券在2个月内再次进行了“加杠杆”。

华西证券也是如此。1月9日,华西证券公告显示,其于2020年8月披露了当年累计新增借款超过上年末净资产20%的公告。据了解,该公告披露后,这一比例曾一度降低至20%以内,然而截至2020年12月底,该比例再次超过了20%。

中信证券公告显示,2020年其累计新增借款371.15亿元,占2019年末经审计净资产的比例为22.43%,超过20%,但相较于同年8月底占比有所下降。

贝壳财经记者不完全统计,2020下半年以来逾31家券商机构因新增借款触及信披标准而发布公告,其中不乏中信证券、海通证券、中国银河等大型券商。尤其是临近年末,类似公告数量明显增多。

可以看到,不管是行业龙头还是中小券商,都在加大借贷规模,但中小券商“加杠杆”速度相对较快。

券商新增借款中偏好不同,大券商偏爱银行借款

从债券监管来看,触及信披标准的新增借款主要指发行人通过银行贷款;委托贷款、融资租赁借款、小额贷款;发行公司债券、企业债券、金融债券、非金融企业债务融资工具等内容。

具体来看,不同的券商在新增借款中的偏好有所不同。大型券商似乎更偏爱银行借款,中小券商则大举发行公司债券等工具。

2020年9月份海通证券发布公告显示,截至当年8月底,海通证券短期借款增加,银行贷款余额较上年末增加303.68亿元,占上年末净资产比例为21.52%,而其他借款余额和企业债券等余额分别增加94.63亿元、92.91亿元,占比均在7%以内。招商证券也如此,银行贷款变动占比相对较高。

而国信证券2020年累计新增借款金额 421.39 亿元,其中公司债券余额较上年末增加 106.83 亿元,同时其他借款余额较上年末增加 314.06 亿元,主要系卖出回购金融资产款增加所致,变动达 55.83%。

财通证券公告显示,2020年应付债券及应付短期融资款余额较上年末增加人民币149.47亿元,占上年末净资产比例为70.02%,主要为公司本年新发债券、收益凭证所致;其他借款余额占上年末净资产比例为36.46%,主要为回购规模增加。

券商新增债务占上年资本金比例多高合适?业内人士称80%-100%合适

值得注意的是,上述公告中均指出,公司新增借款主要用于补充公司营运资金、偿还公司借款等,满足公司业务发展需要,属于公司正常经营活动。目前公司业务经营情况正常,新增借款事项不会对公司经营情况和偿债能力产生不利影响。

粤开证券分析师李兴此前向贝壳财经记者表示,一方面证券行业向重资本化发展趋势明显;另一方面,目前处于证券行业监管宽松创新周期,市场整体上行,证券行业业绩向好有助于提升券商融资成功率。

业内资深人士王剑辉向贝壳财经记者表示,券商等金融机构的债券融资和净资本之间存在底线,通常来讲,在保证资本充足率的前提下进行浮动。

“新增借款和上年净资本之间的比例多高合适,归根到底取决于这些贷款所做的业务。”王剑辉表示,如果拿贷款做的是高风险业务,这个比例越低越好,比如,从事的是衍生产品、并购、投行等波动性较大的业务,该比例建议不要超过50%。

在他看来,如果从事的是相对稳定的业务,比如都拿来做风险较小的国债,这一比例就可以扩大,最高监管允许的话,可能超过200%,但这是一种极端的情况,也不考虑资本充足率的变化。

王剑辉强调,券商业务通常都是综合性的,如果保持审慎态度的话,这一比例不能超过80%-100%的水平。

此外,谈及2021年的券商发债预期时,王剑辉表示,在今年经济持续恢复的背景下,市场也是稳中有升,券商发债会延续较高水平,但创新高的可能性较小。因为今年股权市场预期较好,可能更多的机构会选择增发等股权融资工具融资,所以债券不会上升太快。

新京报贝壳财经记者 胡萌 编辑 岳彩周 校对 柳宝庆

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